Divorci amb immoble privatiu

El cas tracta d'un habitatge que el marit havia comprat abans de casar-se, i per això constava com a seu (privatiu) al Registre de la Propietat. No obstant això, durant el matrimoni —en règim de guanys— es van anar  pagant quotes del préstec hipotecari. En divorciar-se, l'esposa va entendre que aquesta circumstància li donava un “dret” sobre una part de l'habitatge i, per això, va demanar que es declarés nul·la la venda que el marit va fer a uns compradors, perquè ell va vendre sense el seu consentiment. A més, en el procediment de liquidació de guanys, ella va incloure aquella part de l'immoble com a alguna cosa a repartir.

La qüestió clau era si es podia anul·lar la compravenda per no haver consentit l'esposa, si l'immoble era privatiu, però es va pagar parcialment amb diners dels guanys. I, en paral·lel, què passa amb els compradors que van confiar en el que deia el Registre?

El Tribunal Suprem (TS) va estimar el recurs dels compradors i va deixar sense efecte la nul·litat que havia declarat l'Audiència Provincial; en altres paraules, la venda no s'anul·la. El motiu principal és que, si al Registre apareix el venedor com a titular amb facultats per vendre i no hi ha senyals registrals que facin sospitar, el comprador que paga un preu i registra la seva compra queda protegit com a tercer de bona fe (art. 34 de la  Llei Hipotecària). El TS rebutja que, pel simple fet que el venedor estigués divorciat, el comprador hagi d'investigar “fora del Registre” possibles conflictes o drets de l'excònjuge.

I llavors, què passa amb els diners guanyats aportats a la hipoteca? El TS diu que aquesta discussió (quant correspon a guanys, si hi ha compensacions, percentatges, etc.) ha de resoldre's en el procediment de liquidació del règim econòmic matrimonial, no mitjançant una demanda per anul·lar la compravenda. El possible “compte pendent” entre excònjuges s'arregla entre ells, però no tombarà la venda davant d'un comprador protegit pel Registre.